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Soll der Wert einer Immobilie ermittelt werden, ist das ein komplexer Vorgang. Von der Datensammlung über die Begutachtung des Objektes bis hin zur konkreten Wertermittlung sind mehrere Schritte erforderlich, die Gutachter bzw. Sachverständige abarbeiten müssen. Aus welchem Grund findet die Immobilienbewertung statt? Um was für ein Objekt handelt es sich? Diese und weitere Fragen sind zu klären. Welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen, welche gesetzlichen Regelungen eine Rolle spielen und wie die Berechnung funktioniert, erklären wir in diesem Ratgeber.

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    Immobilienbewertung Berater

    Robert Schüssler

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    Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln darf

    Bei einer Immobilienbewertung wird der Verkehrswert des Objektes ermittelt. Synonym wird dieser auch als Marktwert bezeichnet. Diese Kennzahl sagt aus, was Sie beim Verkauf für Ihre Immobilie bekommen würden, wenn Sie diese aktuell am freien Markt anbieten. Wird bei einem Hausverkauf oder dem Verkauf einer Wohnung der Immobilienwert ermittelt, ist Expertise gefragt. Denn die Verkehrswertschätzung ist ein komplexes Verfahren. Nur qualifizierte Makler, Sachverständige oder Gutachter sollten daher mit der Immobilienbewertung beauftragt werden.

    Gesetzliche Regelungen

    Wer seine Immobilie bewerten lässt, der benötigt in einigen Fällen ein gerichtlich anerkanntes Wertgutachten. Gesetzliche Grundlage ist § 194 des Baugesetzbuches (BauGB). Ein solches Gutachten dürfen ausschließlich Immobiliengutachter erstellen, die vereidigt sind. Ihre Gutachten zum Verkehrswert einer Immobilie sind offiziell anerkannt und zudem vor Gericht zugelassen.Wer zu dieser Gruppe gehört, steht unter anderem im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammer (IHK). Wir haben für Sie drei Szenarien aufgelistet, bei denen für die Immobilienbewertung ein Wertgutachten angefertigt werden muss:

    • Teilung des Vermögens im Scheidungsfall
    • Zwangsversteigerungen von Immobilien
    • Wenn der Immobilienwert für Steuer- oder Bilanzzwecke zu ermitteln ist

    Gründe für die Durchführung einer Immobilienbewertung

    Im Erbfall

    Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, der weiß in der Regel nicht, was die Immobilie wert ist. Diese Frage müssen die neuen Eigentümer im Falle einer Erbschaft unbedingt klären. Zunächst muss das Finanzamt über den Immobilienwert Bescheid wissen, denn es besteht die gesetzliche Pflicht zur Abgabe der Erbschaftssteuer. Zudem entscheiden sich Erben häufig für einen Hausverkauf, wobei ebenfalls wichtig zu wissen ist, wo der Wert der Immobilie liegt. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft und einer der Erben entscheidet sich in das Haus einzuziehen, muss ebenfalls eine Immobilienbewertung stattfinden. Denn in diesem Fall sind die übrigen Erben auszubezahlen.

    Für Banken bei der Kreditvergabe

    Auch Im Rahmen der Vergabe von Immobilienkrediten kommt es zur Bewertung von zu finanzierenden Immobilien. Dabei hat jede Bank eine eigene Berechnungsgrundlage. Grob lässt sich sagen, dass dabei etwa zwischen 10 und 15 Prozent vom Verkehrswert abgezogen werden. Somit ermittelt der Kreditgeber einen Beleihungswert, der in die Baufinanzierung aufgenommen wird. Somit versuchen Banken finanziellen Verlusten zu entgehen. Die Kosten für das Wertgutachten bei einer Immobilienfinanzierung dürfen seit einem Urteil aus dem Jahre 2007 nicht mehr an Verbraucher weitergegeben werden. Denn die Immobilienbewertung liegt im Interesse der Bank und gehört zu deren gesetzlichen Pflichten.

    Beim Verkauf von Immobilien

    Bei einem geplanten Verkauf des Hauses oder der Wohnung ist die Bewertung der Immobilien entscheidend. Denn nur, wenn Sie als Verkäufer den Wert Ihrer Immobilie genau kennen, können Sie mit Ihrer Kaufpreisforderung souverän auftreten. Mit einer professionellen Immobilienbewertung im Rücken, haben Sie gute Argumente für die Verkaufsverhandlungen.

    Bei einer Scheidung

    Lassen Sich Eheleute scheiden, sind nicht selten Immobilien involviert. Das gemeinsame Vermögen muss aufgeteilt werden. Damit Streitigkeiten bezüglich der Ansprüche ausbleiben, sollte man die Wohnung oder das Haus objektiv bewerten lassen. Entscheidend ist die Immbolienbewertung für den Zugewinnausgleich, der bei einer Scheidung berechnet wird. Dabei wird das Anfangsvermögen und das Endvermögen je Ehepartner verglichen und die berechnete Differenz (also der Zugewinn) geteilt.

    Bei Schenkungen

    Nicht nur bei einer Erbschaft, sondern auch bei einer Schenkung sind Steuern abzuführen. Damit das Finanzamt die Schenkungssteuer ansetzen kann, muss zunächst durch eine Immobilienbewertung der Verkehrswert des Objektes ermittelt werden. Denn dieser entscheidet über die Höhe der zu zahlenden Steuern. Jedem Beschenkten steht allerdings je nach Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden ein bestimmter Freibetrag zu. Auf diesen entfallen keine Steuern.

    So gehen Gutachter bei der Immobilienbewertung vor

    eigene Daten eintragen

    1. Objektdaten sammeln

    Zunächst ist es erforderlich, dass alle Angaben zur Immobilie gesammelt werden. Dazu zählen unter anderem das Baujahr, die Energiewerte des Objektes gemäß Energieausweis. Darüber hinaus sind auch Lage und Größe der zu bewertenden Immobilie entscheidende Daten und nicht zuletzt die Ausstattung. Makler bzw. Gutachter müssen diese Vorbereitungen treffen, um geeignete Vergleichspreise heranziehen zu können.

    Immobilie begutachten

    2. Immobilie begutachten

    Zu einer professionellen Immobilienbewertung gehört auch der Zustand des Hauses oder der Wohnung. Um diesen genau beurteilen zu können, ist eine Begehung bzw. Besichtigung vor Ort unerlässlich. Architektur, Größe, Aufteilung – diese und weitere für die Wertermittlung relevante Merkmale werden dabei begutachtet. Welche Eigenschaften vorliegen und ob bzw. wie diese den Wert der Immobilie beeinflussen, lässt sich vor Ort feststellen. Auch Mängel oder Renovierungsbedarf stehen auf der Checkliste eines jeden Gutachters. Alles wird genau dokumentiert – schriftlich und durch Fotoaufnahmen.

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    3. Marktanalyse

    Sind alle wertrelevanten Immobiliendaten zusammengetragen, kann der Gutachter den Markt für das konkrete Objekt analysieren. Dabei berücksichtigen Experten die aktuellen Kennzahlen des Gesamtmarktes für Wohnungen und Häuser. Verschiedene Datenbanken werden dafür genutzt. Auch Entwicklungen in der Region sowie die bundesweite Marktlage sind relevant. Der Vorteil eines Gutachters ist, dass dieser auch auf Informationen zugreifen kann, die nicht öffentlich einsehbar sind. Das ist für Verkäufer bei der Immobilienbewertung lohnenswert.

    Haus Kosten

    4. Berechnung des Wertes

    Erst im letzten Schritt kann auf Basis der gesammelten Objektdaten sowie der vorliegenden Marktanalyse der konkrete Wert der Wohnung oder des Hauses ermittelt werden. Dafür stehen grundsätzlich drei Berechnungswege zur Verfügung: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Je nachdem um was für ein Objekt es sich handelt, wird eines der Verfahren angewendet.

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    Verfahren, um eine Immobilie zu bewerten

    Vergleichswertverfahren

    ⇨ Real erzielte Kaufpreise von vergleichbaren Objekten als Grundlage

    Zur Wertermittlung bei Eigentumswohnungen bietet sich in der Regel das Vergleichswertverfahren an. Ausgehend von Lage, Ausstattung und Eigenschaften der Wohnung werden Vergleichsobjekte aus verschiedenen Datenbanken zusammengetragen. Je nach Anbieter können allerdings für ähnliche Wohnungen die Preise variieren. Daher wird mit Wertspannen gearbeitet. Bei der Immobilienbewertung vor Ort wird dann der Vergleichswert vom Makler oder Gutachter sachrichtig angepasst.

    Sachwertverfahren

    ⇨ Gebäudesachwert und Grundstückswert sind entscheidend

    Insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kommt im Rahmen der Immobilienbewertung das Sachwertverfahren zum Einsatz. Ausgangspunkt sind dabei der Sachwert des Gebäudes und der Wert des Grundstücks. Liegt ein geeigneter Bodenrichtwert vor, kann exakt festgestellt werden, was das Grundstück wert ist. Unter Berücksichtigung von Kaufpreis und Entwicklungszustand ermitteln kommunale Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte. Darüber hinaus sind für das Sachwertverfahren auch die Kosten für Neubau bzw. Wiederherstellung relevant – inklusive Baunebenkosten und Abschlägen für die Abnutzung. Die genannten Kostenpunkte gibt der Gebäudesachwert an.

    Ertragswertverfahren

    ⇨ Hauptfaktoren sind Miet- oder Pachteinnahmen und der Bodenwert

    Wenn der Marktwert von Mietimmobilien oder Mehrfamilienhäusern ermittelt werden soll, findet meistens das Ertragswertverfahren Anwendung. Gleiches gilt auch für gewerblich genutzte Immobilien bzw. sämtliche Objekte, mit denen ein Ertrag erwirtschaftet wird. Neben dem Grundstückswert, der aus dem Bodenwert ermittelt wird, kommt bei diesem Verfahren eine weitere Komponente hinzu: der erwartbare Reinertrag der Immobilie. Diese Prognose erfordert ein komplexes Rechenverfahren. Dabei werden die jährlichen Mieteinnahmen um die veranschlagten Bewirtschaftungskosten reduziert. Dazu zählen unter anderem:

    • Betriebskosten
    • Kosten für die Verwaltung
    • Kosten für die Instandhaltung
    • Mietausfallwagnis (= das Risiko einer Ertragsminderung durch den Ausfall von Mieten)

    Auch um die durchschnittliche Bodenwertverzinsung wird der Reinertrag reduziert. Diese ergibt sich, indem man den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert.

    info_outline
    Hinweis:
    Veröffentlicht wird der Liegenschaftszins von Gutachterausschüssen. Abhängig von Lage und Nutzung des Grundstückes zeigt diese Kennzahl die übliche Renditeerwartung.

    Da die Nutzungsdauer von Gebäuden endlich ist, wird unter Berücksichtigung des Baujahres die Restnutzungsdauer ermittelt. Diese fließt beim Ertragswertverfahren in die Wertermittlung ein. Das Ergebnis der Berechnung ist der Gebäudereinertrag, welcher durch den Grundstückswert ergänzt wird. So erhält man den Ertragswert bzw. Marktwert der Immobilie.

    Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen

    Es gibt eine große Anzahl von verschiedenen Faktoren, die den Wert einer Immobilie maßgeblich erhöhen aber auch senken können. Einige der wichtigesten dieser Faktoren haben wir tabellarisch für Sie dargestellt.

    FaktorBeschreibung
    Zustand

    • Wie gut ist die Immobilie erhalten?

    • Wann fand die letzte Sanierung statt?

    • Modernisierungsgrad des Objektes

    Region / sozioökonomische Lage

    • Makrolage = Region im Ganzen inklusive Infrastruktur und wirtschaftlicher Entwicklung

    • Mikrolage = unmittelbares Wohnumfeld der Immobilie

    Verkehrsanbindung

    • Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? (Bus, Bahn und sofern vorhanden S- und U-Bahn)

    • Entfernung zum Hauptbahnhof und dem nächstgelegenen Flughafen

    • Anbindung an Autobahnstrecken

    Wohnfläche

    • Alle Räume bzw. Raumteile mit einer “lichten Höhe” von mindestens 2 Metern

    • Zu allen Seiten geschlossene Räume zählen komplett zur Wohnfläche

    • Terrassen und Balkone werden zu 25 % angerechnet

    Nutzfläche

    • Genutzte, jedoch nicht ausgebaute Räume wie Keller und Dachboden

    Energieverbrauch

    • Ein hoher Energieverbrauch wirkt sich wertmindernd aus

    • U. a. Isolierverglasung, Fassadendämmung und moderne Heizsysteme sorgen für einen guten Energiestandard und steigern den Wert

    Renovierungsbedarf

    • Renovierungsbedürftig sind Immobilien, bei denen Wände, Bodenbeläge und Sanitäranlagen nicht mehr zeitgemäß sind

    Schimmelbefall

    • Schimmel zeigt an, dass ein feuchtes Raumklima besteht, welches Nasschäden und Wärmebrücken an der Fassade verursachen kann

    • Ist eine Schimmelsanierung erforderlich, um die Bausubstanz zu erhalten, sinkt der Immobilienwert

    Alter

    • Neubau oder Altbau

    Wohnrechtssituation / Nießbrauch

    • Wer ein Haus oder eine Wohnung verschenkt oder verkauft, sich aber ein lebenslanges Wohnrecht sichert, senkt den Wert des Objektes

    Mieterträge

    • Je höher die zu erwartenden Mieteinnahmen, desto höher der Wert der Immobilie

    Kosten für eine professionelle Immobilienbewertung

    Während eine Immobilienbewertung online meistens unverbindlich und kostenlos erstellt wird, sind die Dienste eines professionellen Gutachters kostenpflichtig. Dabei handeln Auftraggeber und Gutachter bzw. Sachverständige die Kosten grundsätzlich frei aus. Denn 2019 wurde die Bundesverordnung, welche die Honorare für Gutachter regelte, außer Kraft gesetzt. Dennoch gibt es eine Grundlage für die Mindest- und Höchstsätze beim Hausverkauf – die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (kurz: HOAI). Welche Faktoren die Kosten für die Erstellung des Wertgutachtens beeinflussen, zeigt unsere Auflistung:

    • Art der Immobilie
    • Lage des Grundstücks
    • Zustand des Objektes
    • Art und Umfang des Gutachtens
    • zu erwartender Verkehrswert

    Es gilt hinsichtlich der Kosten für eine Immobilienbewertung die Faustregel: Je höher der zu erwartende Verkehrswert, desto höher sind auch die Kosten für das Gutachten. Bei einem Verkehrswert bis zu einer Höhe von 400.000 Euro liegen die Kosten für die Wertermittlung durch einen professionellen Gutachter etwa zwischen 800 und 2.000 Euro – je nach Einzelfall. Ist die Bewertung besonders aufwendig, weil überdurchschnittlich viele Informationen und Daten eingeholt werden müssen (z. B. Erbbaurecht bzw. Erbpacht), steigt der Preis für die Immobilienbewertung.

    info_outline
    Hinweis:
    Für ein Vollgutachten kann man bei den Kosten grob mit 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie rechnen. Am kostengünstigsten sind sogenannte Kurzgutachten, die jedoch nicht immer ausreichend sind und vor Gericht nicht akzeptiert werden. Die Vergütung erfolgt hierbei basierend auf einer Pauschale oder mittels Stundensatz. Oft liegen die Kosten im Bereich von 500 Euro.
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    DEKRA und TüV vermitteln zertifizierte Sachverständige

    Innerhalb Deutschlands zählen DEKRA und TüV zu den bekanntesten Prüfstellen. Wenn Sie für die Bewertung Ihrer Immobilie einen zertifizierten Sachverständigen anfordern möchten, sind TüV und DEKRA die richtigen Anlaufstellen. Denn beide vermitteln Experten, die nach der international geltenden Norm DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Um diesen Status zu erlangen, müssen Sie zunächst Ausbildungsnachweise, Zeugnisse oder Arbeitsproben bei der Prüfstelle einreichen.

    Darüber hinaus müssen die Fachkenntnisse im Bereich der Immobilienbewertung durch mehrere Prüfungen unter Beweis gestellt werden. Wer diese besteht, bekommt ein Zertifikat, das zunächst für 3 Jahre gültig ist. Dabei unterliegen zertifizierte Sachverständige der kontinuierlichen Weiterbildungspflicht, um eine Rezertifizierung erlangen zu können. So wird sichergestellt, dass das Niveau und die Aktualität des Fachwissens den Standards von DEKRA und TüV genügen.

    Unterlagen für den Immobilienverkauf

    Für die Immobilienbewertung im Rahmen des Verkaufs sind vor allem solche Unterlagen relevant, die als Belege für die wichtigsten Eckdaten der Immobilie dienen. Um welche Art von Immobilie handelt es sich? Was ist der Standort? Welche Größe haben Grundstück und Objekt? Für die Beantwortung dieser und weiterer Fragen benötigt der Gutachter in der Regel diese Unterlagen:

    DokumentBeschreibung
    Grundbuchauszug

    • Informiert über Eigentums- und Rechtsverhältnisse einer Immobilie

    • Zeigt, ob die Immobilie mit einer Grundschuld belastet ist

    • Zeigt, ob Wege-, Nießbrauch- oder Wohnrechte eingetragen sind

    Grundriss mit allen Maßen

    • Dokumentiert die gegebene Raumaufteilung eines Hauses oder einer Wohnung in zweidimensionaler Form

    Wohnflächenberechnung

    • Summe der anrechenbaren Grundfläche einer Immobilie

    Flurkarte

    • Wird auch als Liegenschaftskarte oder Katasterkarte bezeichnet

    • Enthält alle amtlichen Kennzahlen zur Lage des Grundstücks und der Bebauung

    • Enthält Flur- und Flurstücksnummer

    Energieausweis

    • Zeigt die energetische Bewertung

    • Zeigt den jährlichen Energieverbrauch pro Quadratmeter der Nutzfläche

    Kostenlose Immobilienbewertung im Internet

    Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, kann die Immobilienbewertung auch online anfordern. Kostenlos bieten diesen Service diverse Plattformen an. Wie das genau funktioniert und welche Vor- und Nachteile zu beachten sind, haben wir für Sie zusammengefasst.

    So funktioniert die Wertermittlung mittels Online-Rechner

     Wird die Immobilienbewertung online kostenlos angeboten, funktioniert die Ermittlung des Wertes meistens mithilfe von Online-Rechnern. Lage (d. h. genaue Adresse des Standorts der Immobilie), generelle Angaben zum Haus (u. a. Bauweise, Baujahr und Wohnfläche) sowie allgemeine Angaben zur Ausstattung (z. B. Sanitär- und Heizungsanlagen, Böden, Balkon, Keller etc.) werden dabei abgefragt. Der Eigentümer bzw. Verkäufer muss die Informationen selbst eintragen. Wie exakt das Ergebnis am Ende ist, hängt also maßgeblich von den eingegebenen Daten ab. Mithilfe von Algorithmen und den Daten aus einer umfassenden Wohnmarktanalyse ermittelt der Online-Rechner letztlich den Wert der Immobilie.

    info_outline
    Hinweis:
    Wer die Hausbewertung kostenlos über ein Online-Tool durchführen lässt, sollte beachten, dass diese deutlich weniger umfangreich ist als eine Immobilienbewertung durch einen Experten vor Ort. Architektonische Besonderheiten, Renovierungsbedarf und konkrete Mängel werden hierbei meistens nicht berücksichtigt.

    Vor- und Nachteile der reinen Online-Immobilienbewertung

     Eine Eigentumswohnung oder ein Haus bewerten zu lassen ist komplett online möglich, jedoch nicht in allen Fällen sinnvoll und ausreichend. Wir haben für Sie die zentralen Pro und Contra Argumente gegenübergestellt. So können Sie sich einen Überblick verschaffen, was für bzw. gegen eine solche Immobilienbewertung im Internet spricht. Wir empfehlen immer mit einem Experten zu sprechen und sich nicht auf reine Online-Masken zu verlassen.

    ProContra

    • Einfache Dateneingabe mittels Online-Rechner


    • Immobilienbewertung ohne Begehung vor Ort



    • Schnelles Ergebnis innerhalb weniger Minuten per E-Mail


    • Wertermittlung mithilfe von Algorithmen statt durch die Expertise eines Fachmanns


    • Keine Kosten für Gutachter bzw. Sachverständigen


    • Sie sind selbst dafür verantwortlich alle Angaben zur Immobilie rauszusuchen und vollständig anzugeben

    • Fehlende Daten sorgen für ein ungenaues Ergebnis


    • Weniger umfangreich und meistens nicht an das individuelle Objekt angepasst


    • Wird vor Gericht nicht anerkannt

    Die Online-Immobilienbewertung liefert eine grobe Einschätzung

    Ob die kostenlose Immobilienbewertung für Sie sinnvoll ist, hängt davon ab, warum Sie den Wert Ihrer Immobilie berechnen lassen möchten. Als erste grobe Einschätzung des Verkehrswertes, bevor Sie sich an einen Gutachter oder Sachverständigen wenden, kann ein Online-Rechner genutzt werden. So können Sie sich vorab selbst ein erstes Bild vom Wert des Objektes verschaffen. Sind allerdings die Vorbereitungen abgeschlossen und Sie stehen unmittelbar vor dem Verkauf, bietet nur eine professionelle Immobilienbewertung ein umfassendes Ergebnis, dass alle Faktoren berücksichtigt.

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    Besonderheiten bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien

    Während bei privaten Immobilien die Nutzung als Wohnraum  im Vordergrund steht, werden Gewerbeimmobilien mit der Absicht gekauft oder verkauft, einen Gewinn zu erzielen. Sie dienen Investoren als Anlageobjekt und werden vor dem Hintergrund zu erwartender Erträge bewertet. Darüber hinaus zählen auch solche Objekte in den Bereich der Gewerbeimmobilien, die von Selbstständigen und Freiberuflern zur Ausübung deren Tätigkeit genutzt werden. Voraussetzung ist in diesem Fall, dass mindestens 80 Prozent der Immobilienfläche gewerblich genutzt werden. Unsere Liste zeigt einige Beispiele:

    • Läden jeder Art
    • Einkaufszentren
    • Lagerhallen
    • Verwaltungs- und Bürogebäude
    • Arztpraxen
    • Anwaltskanzleien
    • Privatschulen

    Wesentliches Merkmal einer Gewerbeimmobilie ist es, dass mit ihr Gewinne erzielt werden sollen. Dementsprechend wird nicht nur der konkrete materielle Wert bei der Immobilienbewertung eingerechnet, sondern auch die Chancen und Risiken möglicher Erträge mit den jeweiligen Gewerbeflächen.

    info_outline
    Hinweis:
    Zu beachten ist, dass der Wert des Gebäudes isoliert von den Gewerbeflächen, also dem Bodenwert, beurteilt wird. Welchen Wert das Gebäude hat, wird immer im Hinblick auf die zu erwirtschaftenden Einnahmen betrachtet. Dabei gilt: Je vielseitiger die Gewerbeflächen genutzt werden können, desto wertvoller das Objekt.

    Bewertung von Unternehmensimmobilien nach IFRS

    Die International Financial Reporting Standards (IFRS) sind internationale Rechnungslegungsvorschriften. Bis 2002 waren sie unter dem Namen International Accounting Standards (IAS) bekannt. Durch die IFRS-Bilanzierung kommt dem Marktwert ein höheres Gewicht zu. Kernpunkt ist die Ermittlung des Fair Value. Im Gegensatz zum Verkehrswert ist das keine eindeutig bestimmbare bzw. objektive Kennzahl. Fair Value kann im Deutschen sinngemäß mit “beizulegender Zeitwert bzw. üblicher Marktpreis” übersetzt werden. Seit 2005 ist die Bilanzierung nach IFRS für alle börsennotierten Unternehmen gesetzlich verpflichtend.

    Wenn der Immobilienwert im Rahmen der Bilanzierung nach IFRS festgestellt werden soll, ist zunächst zu ermitteln, in welchem Zusammenhang die Immobilie genutzt wird. Dabei werden Objekte unter anderem in diese Nutzungseinheiten klassifiziert:

    • Vorratsimmobilie
    • Finanzanlage-Immobilie
    • Fertigungsauftrag für ein Objekt
    • Sachanlage-Immobilie
    • Objekt, das sich in der Modernisierungsphase befindet
    • Immobilie mit Absicht zur Weiterveräußerung
    • Unbestimmter Verwendungszweck

    Checkliste für die Immobilienbewertung

    Um sicherzustellen, dass bei der Bewertung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung nichts vergessen wird, sollten Sie über die wichtigsten Punkte Bescheid wissen, die abzuarbeiten sind. Wir haben abschließend einige der Details für Sie aufgelistet, die seriöse Gutachter, Sachverständige oder Makler bei einer Immobilienbewertung auf jeden Fall prüfen sollten.

    Basisinformationen zum Objekt

    • Ist die Immobilie vermietet oder wird Sie vom Eigentümer selbst genutzt
    • Genaue Adresse des Objektes
    • Baujahr
    • Anzahl der Zimmer
    • Wohnfläche in Quadratmetern
    • Etage
    • Sofern vorhanden Keller, Balkon, Garten und Aufzug
    • Parkmöglichkeiten (z. B. Stellplatz im Freien oder Garage)

    Rohbau und Ausstattung

    BestandteilBeschreibung
    Mauerwerk

    • Verbautes Material und Bauweise des Mauerwerks (z.B. Naturstein, Massivbau oder Fertigbau)

    • Zustand des Mauerwerks (z. B. neuwertig oder sanierungsbedürftig)

    Dach

    • Verbautes Material, Dämmung und Dachabdeckung

    • Sanierungsbedarf oder neuwertig

    Dämmung

    • Standarddämmung oder Vollwärmeschutz

    • Zustand der Dämmung

    Fenster

    • Raumhoch oder normal und, ob diese einfach- oder isolierverglast sind

    • Zustand der Fenster

    Bodenbelag

    • Material (z. B. Fliesen, Parkett oder Laminat) und Zustand

    Heizung

    • Wie wird geheizt? (z. B. Zentral-, Fußboden- oder Wandheizung)

    • Zustand des Heizsystems

    Sanitäranlagen

    • Anzahl der Badezimmer

    • Wie hoch ist das Bad gefliest?

    • Welche Ausstattung liegt vor (z. B. Badewanne, Dusche oder beides)

    • Tageslicht oder nicht

    • Zustand der Sanitäreinrichtung

    Lage

    Die Lage spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienbewertung. Je nach Ausblick und Umfeld beurteilt der Gutachter, ob ein Wertauf- oder Abschlag anzusetzen ist oder, ob die Aussicht keinen erheblichen Einfluss auf den Objektwert hat.

    Ausblick

    • See- oder Bergblick
    • Aussicht auf Dachgeschoss oder Grünanlagen
    • Für die Lage und das Umfeld typische Aussicht
    • Unattraktive Bebauung angrenzender Grundstücke
    • Autobahn oder Industrienutzung

    Wohnumfeld

    • Alleinstehendes Objekt oder Waldrand
    • Verkehrsberuhigter Bereich
    • Für die Wohngegend typisches Umfeld
    • Lärmbelastung durch Straßenverkehr (z. B. direkt an der Hauptstraße)
    • Extremer starker Straßenverkehr oder nahegelegenes Industriegebiet

    Besonnung

    Wie dunkel oder hell die Räume einer Wohnung oder eines Hauses sind, hat unmittelbar Einfluss auf den Immobilienwert. Große Fensterflächen bzw. bodentiefe Fenster sorgen für viel Licht. Zudem ist das Stockwerk entscheidend, denn Erdgeschosswohnungen sind deutlich dunkler als Objekte in höheren Etagen. Die Ausrichtung bzw. zu welcher Seite die Fenster der Wohnung gelegen sind, bedingt ebenfalls die Helligkeit. Nordseitige Wohnungen sind besonders lichtarm.

    Raumaufteilung

    Die individuelle Aufteilung des vorhandenen Raumes ist bei der Immobilienbewertung ebenfalls relevant. Ein gutes Verhältnis von Flur und Zimmern wirkt sich wertsteigernd aus. Denn je weniger Raum durch den Flur wegfällt, desto mehr Fläche bleibt für die Zimmer. Wertmindernd wirken sich Durchgangszimmer aus, da wegen der Türen Stellfläche für Möbel fehlt und die Privatsphäre eingeschränkt ist. Auch kleine und schmale Zimmer sind ein Minuspunkt, denn die Einrichtung mit Möbeln ist durch die Form nur bedingt möglich.

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      Immobilienbewertung Berater

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      Ihr Partner wenn es um Immobilien geht

      Zusammen mit unserem Partner begleiten wir Sie vom ersten Gedanken an die eigene Wohnung, über die Suche nach dem passenden Objekt, bis hin zur Finanzierung. Wir können Ihnen bei jedem Schritt unter die Arme greifen und für Sie die passende Lösung finden. Sprechen Sie uns an und wir unterhalten uns kostenfrei und unverbindlich mit Ihnen über Ihre Situation.

      Düsseldorf

      Geschäftssitz Düsseldorf

      Moltkestr. 86
      40479 Düsseldorf
      Deutschland

      Berlin

      Niederlassung Berlin

      Döringstr. 7
      10245 Berlin
      Deutschland

      FAQs

      Grundsätzlich darf in Deutschland jeder Immobilien bewerten - auch ohne Qualifikation bzw. Zertifikation als Sachverständiger. Es gibt jedoch Ausnahmen (z. B. die Immobilienbewertung bei einer Scheidung oder im Erbfall), die ein professionelles Wertgutachten erfordern, das vor Gericht anerkannt ist. Aber auch, wenn diese Fälle nicht vorliegen, haben Verkäufer Vorteile, die den Immobilienwert professionell ermitteln lassen. Denn dadurch haben Sie stichhaltige Argumente für die Preisverhandlung beim Verkauf.
      Objektdaten sammeln, Markt analysieren, Berechnung des Wertes anhand eines geeigneten Verfahren - das sind die Hauptschritte, wenn Gutachter ermitteln, wie viel eine Immobilie wert ist. Um was für eine Immobilie handelt es sich? Wann wurde das Objekt erbaut? Wie sind Lage und Ausstattung zu bewerten? Diese und weitere Faktoren ergeben ein Gesamtbild des Objektes, das den Wert ausmacht.
      Entscheidend ist der Verkehrswert, denn je höher dieser ist, desto höher sind auch die Kosten für die Erstellung des Gutachtens. Für ein Vollgutachten kann man beim Preis grob mit 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie rechnen. Kurzgutachten, die weniger umfangreich und sind, bewegen sich je nach Objekt im Bereich von 500 Euro. Letztlich sind die Kosten aber immer einzelfallabhängig und lassen sich nicht genau vorhersagen.
      Im Internet gibt es zahlreiche Plattformen, die eine Immobilienbewertung kostenlos anbieten. Dabei gibt der Verkäufer alle angefragten Daten zu seinem Haus oder seiner Wohnung ein und der Wert wird mittels Algorithmen von einem Online-Rechner ermittelt. Um einen ersten Überblick zu bekommen, ist eine solche kostenlose Immobilienbewertung durchaus geeignet. Sie liefert allerdings nur einen Schätzwert und kann ein professionelles Gutachten nicht ersetzen.