Ihr zuverlässiger Partner wenn es um Immobilien geht

Was den perfekten Zeitpunkt betrifft, gibt es für den Wohnungsverkauf grundsätzlich keine bestimmte Verkaufssaison, nach der man sich richten muss. Ob Sie Ihre Eigentumswohnung im Sommer verkaufen oder im Winter, ist grundsätzlich Ihnen überlassen. Besonders eignen sich jedoch Frühjahr und Sommer, da die langen, hellen Tage beste Voraussetzungen für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine bieten. Entscheidender sind allerdings die Lage am Immobilienmarkt sowie Angebot und Nachfrage. Zudem spielen Ihre persönliche Situation und Ihr Verkaufsmotiv eine wichtige Rolle. Einige gute Gründe, anhand derer beurteilt werden kann, ob verkauft werden sollte, haben wir für Sie zusammengefasst:

Niedriges Zinsniveau
Sind die Zinsen am Markt für Immobilien niedrig, steigt automatisch die Nachfrage. Um Wohnungen schnell zu verkaufen, sollten Sie daher auf Niedrigzinsphasen achten.

Hohes Niveau der Immobilienpreise
Steigen die Kaufpreise für Immobilien, ist das ein Indikator dafür, dass sich Wohnungen profitabel verkaufen lassen. Daher ist es wichtig, die Entwicklung der lokalen Immobilienpreise im Umfeld der eigenen Wohnung genau zu beobachten. So lässt sich ein geeigneter Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf ermitteln.

Attraktive Lage der Wohnung
Bei guter Lage ist nicht nur die Nachfrage größer, sondern es lassen sich auch höhere Verkaufspreise erzielen. Wichtig ist es daher, die Entwicklung der lokalen Infrastruktur im Blick zu behalten – auch die Anbindung an umliegende Gebiete ist zu berücksichtigen. Denn strukturstarke Regionen sind bei Käufern besonders gefragt.

Neuer Lebensabschnitt
Familienzuwachs, Scheidung, Downsizing – das sind nur einige Beispiele für einen neuen Lebensabschnitt, der eine andere Wohnsituation fordert. Je mehr Kinder, desto mehr Platz wird benötigt. Die Wohnung zu verkaufen, um den Hausbau zu finanzieren, kommt durchaus infrage. Gehört die Wohnung anteilig beiden Ehepartnern und keiner möchte oder kann den anderen ausbezahlen, ist bei einer Scheidung der Wohnungsverkauf unvermeidlich. Auch wer sich verkleinern will, weil beispielsweise die Kinder ausziehen, kann die zu groß gewordene Wohnung verkaufen.

Ablauf der Spekulationsfrist
Der mögliche Gewinn aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung muss nicht versteuert werden, wenn zwischen Kauf bzw. Herstellung der Immobilie und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen. Entscheidend ist das Datum der Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrages.

Umgehung der Erbschafts-/Schenkungssteuer
Häufig werden Immobilien innerhalb der Familie von den Eltern an die Kinder vererbt. Dabei fällt jedoch eine Erbschaftssteuer an, die von den Erben zu entrichten ist. Um dies zu verhindern, können Eigentümer Ihre Wohnung zu Lebzeiten verkaufen und den Erlös aufteilen. Auch, wenn Immobilien nicht vererbt, sondern verschenkt werden, fallen Steuern an – und zwar Schenkungssteuern. Um diese zu umgehen ist das Verkaufen der Wohnung profitabler, wenn der Wert der Wohnung den Schenkungssteuer-Freibetrag des Beschenkten übersteigt.

Wer eine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich auf einen mehrmonatigen Prozess mit mehreren Phasen einstellen. Von der Vorbereitung über die Wertermittlung bis hin zur Vermarktung kann einige Zeit vergehen. In der Schlussphase geht es dann in die Verhandlung und der Vertrag wird aufgesetzt. Planen Sie mindestens zwischen drei und vier Monaten für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung ein. Auch wenn das Interesse vorhanden ist und es genug Interessenten gibt, wird für die Formalitäten, (z. B. Notargänge) eine gewisse Vorlaufzeit benötigt. Im Folgenden geben wir Ihnen zunächst einen Überblick, über alle 4 Phasen und gehen anschließend genauer darauf ein, worauf es im jeweiligen Schritt ankommt.

1. Vorbereitung und Wertermittlung
   Zunächst ist zu klären, warum Sie die Wohnung verkaufen möchten, denn das beeinflusst den zeitlichen Rahmen, den Sie sich im Vorfeld setzen sollten. Soll zum Beispiel im Rahmen einer Erbschaft ein möglichst hoher Preis erzielt werden oder muss der Verkauf der Eigentumswohnung wegen eines Umzuges so schnell wie möglich realisiert werden.Steht der Zeitplan und ist das Ziel definiert, folgt das Zusammentragen aller Unterlagen. Dazu zählen unter anderem Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis. Anhand dieser und weiterer objektbezogener Dokumente kann dann die Wertermittlung erfolgen. Dafür sollte ein Gutachter oder Makler hinzugezogen werden, der den Überblick über den Immobilienmarkt Ihrer Gegend hat und die Bodenrichtwerte sowie Quadratmeterpreise kennt.
2. Eigentumswohnung für den Verkauf bewerben
   Ist der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, kann der Angebotspreis für die Vermarktung festgelegt werden. Je nach Strategie kann dieser etwas über dem angepeilten Verkaufspreis liegen, sollte aber trotzdem angemessen sein. So sprechen Sie schneller Interessenten an, die realistisch als Käufer infrage kommen. Das spart Zeit und Sie können Ihre Wohnung zeitnah verkaufen.
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   Hinweis:
   

   Grundsätzlich gibt es zwei zentrale Strategien beim Immobilienverkauf: Entweder wird der Kaufprozess mittels Festpreises abgewickelt, oder es wird zu einem Bieterverfahren aufgerufen. Geht man als Eigentümer mit einem Festpreis in die Verhandlungen, ist es empfehlenswert den Verkaufspreis zu Anfang höher anzusetzen. Beim Bieterverfahren wird der Preis hingegen etwas niedriger gewählt, um das Interesse möglichst vieler Käufer zu wecken.
   
   Steht der Preis, sollte als nächstes die Käuferzielgruppe analysiert werden, um gemeinsam mit dem Makler eine passende Vermarktungsstrategie zu wählen. Anschließend muss ein Exposé erstellt und Anzeigen geschaltet werden. Dann kann die Vermarktung beginnen und Sie können Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten durchführen.
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   Hinweis:
   

   Rechnen Sie mit einer großen Menge an Anrufen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen – und ebenso vielen Emails. In Ihrem Zeitplan sollten Sie daher berücksichtigen, dass die Bearbeitung aller Anfragen viel Zeit beansprucht. Gleiches gilt für die Planung, Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine, denn nicht nur Sie haben andere Verpflichtungen, sondern auch die Interessenten. Daher gilt auch in dieser Phase die Überlegung, einen Makler für diese Schritte hinzuzuziehen, der diese Zeit fressenden Aufgaben übernehmen kann.
   
3. Verhandlung und Kaufvertrag
   War die Vermarktungsphase erfolgreich und ist ein geeigneter Käufer gefunden, folgt die Phase der Kaufabwicklung. Zunächst geht es dabei um die Verhandlung. Eine sorgfältige Vorbereitung ist die wichtigste Voraussetzung für ein erfolgreiches Verkaufsgespräch. Um den gewünschten Preis zu erzielen bzw. zu verteidigen, sollten die Vorzüge der Wohnung, die Sie verkaufen, klar sein. Sind die Verhandlungen mit dem Käufer abgeschlossen, ist dessen Bonität zu prüfen. Danach wird der finale Vertrag vom Notar aufgesetzt.
4. Übergabe der Immobilie
   Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen ist der letzte Schritt die Vertragsunterzeichnung beim Notar. Käufer und Verkäufer können den Vertrag ein letztes Mal durchsehen, bevor die Unterschrift geleistet wird. Nicht nur beglaubigt, sondern auch beurkundet werden die Unterschriften. Jetzt kann die Eigentumsübertragung stattfinden. Dafür muss zunächst der Kaufpreis gezahlt werden. Anschließend erfolgt der Grundbucheintrag für die Eigentumsumschreibung.

Beim Verkaufen einer Wohnung sollte die Preisfindung auf einer fachkundigen Wertermittlung basieren. Um einen Verkaufs- und Angebotspreis festzulegen, der tatsächlich erzielt werden kann, ist die Ermittlung des Verkehrswertes unerlässlich. Das sind die zentralen Faktoren, die den Verkehrswert bestimmen und sich somit positiv oder negativ auf den Verkaufspreis auswirken können:

• Lage des Objektes und Infrastruktur
• Zustand der Wohnung und Energieeffizienz
• Möglichkeiten für die Nutzung
• Alter der Immobilie und Ausstattung
• Vermietet oder unvermietet

3 Verfahren für die Wertermittlung

1. Vergleichswertverfahren
   Grundlage für ein präzises Ergebnis beim Vergleichswertverfahren ist die Datenlage. Vergleichbare Immobilien und Objekte werden betrachtet. Das Ergebnis ist umso genauer, je mehr Daten für die betreffende Region vorhanden sind.
2. Ertragswertverfahren
   Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Sachwert der Wohnung, die Sie verkaufen möchten, im Vordergrund, sondern wie viel Gewinn und Rendite sich durch die Immobilie erzielen lassen. Es kann deswegen nur bei Objekten genutzt werden, die in zukünftig Erträge abwerfen. Zumeist sind das vermietete Immobilien.
3. Sachwertverfahren

Beim Verkauf einer Wohnung gibt es einige wichtige Dokumente, die Sie stets parat haben sollten um alle Fragen beantworten und belegen zu können.

Für eine erfolgreiche Vermarktung beim Wohnungsverkauf ist es wichtig, dass die Immobilie ansprechend präsentiert wird. Dafür wird ein sogenanntes Exposé erstellt. Darin sollten für Interessenten alle wichtigen Informationen rund um die Immobilie ansprechend aufbereitet sein. Unsere Liste zeigt, welche Daten ein gut strukturiertes und umfangreiches Exposé enthalten sollte:

• Objekttyp, Flächenangaben und Baujahr
• Anzahl der Zimmer
• Objektbeschreibung, um die Vorzüge der Wohnung, die Sie verkaufen möchten, hervorzuheben
• Grundriss der Wohnung inklusive Grundstück
• Hochwertige und ansprechende Fotos (Innen- und Außenansicht) inklusive Bildunterschriften, die alle Räume korrekt benennen

Unterschiede beim Verkauf mit und ohne Makler

Sollte ich meine Wohnung privat verkaufen und mich selbst um alles kümmern oder einen professionellen Makler beauftragen? Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Wichtig ist, dass Sie Pro- und Contra-Argumente im Vorfeld genau abwägen. Einige Kriterien, die bei der Entscheidung zu berücksichtigen sind, zeigt unsere Tabelle:

Wahl des richtigen Maklers
 Ein geeigneter Makler sollte aus der Region kommen, damit er die lokalen Gegebenheiten genau kennt. Ein seriöser Immobilienmakler nimmt sich Zeit für Sie, geht auf Ihre Fragen rund um den Wohnungsverkauf ein und setzt Sie nicht unter Druck. Er berät Verkäufer ehrlich, macht auf Probleme aufmerksam und ist während des gesamten Verkaufsprozesses gut erreichbar. Zudem sollte ein seriöser Makler keine Provisionsvorauszahlung verlangen.

Die richtige Zielgruppe für die Immobilie festlegen
Um eine Wohnung zu verkaufen, ist es wichtig, dass die Käuferzielgruppe genau definiert wird. Wohneigentum ist nicht nur für Kapitalanleger, sondern auch für Mieter mit Wunsch nach einem Eigenheim interessant. Daher sollten Sie die Eigenheiten und Vorzüge der zu verkaufenden Immobilie genau betrachten. Stadt- oder Stadtrandlage wird beispielsweise von Paaren bevorzugt, während sich an Familien oft Wohnungen gut verkaufen lassen, die in der Vorstadt liegen. Senioren hingegen ist insbesondere die Infrastruktur wichtig und dass das Objekt barrierefrei ist.

Abhängig von der Zielgruppe ist auch die Frage zu klären, ob sich Moderniesierungsmaßnahmen lohnen, bevor Sie die Wohnung verkaufen. Manche Käufer legen eher Wert darauf, dass die Wohnung zu einem möglichst geringen Preis erworben werden kann. Sie bevorzugen es, die Wohnung nach dem Kauf selbst entsprechend der eigenen Vorstellungen umzugestalten. Andere Käufer legen hingegen Wert darauf, dass die Immobilie in bestem Zustand und die Ausstattung gehoben ist. Dafür sind sie auch bereit einen höheren Preis zu zahlen.

Eine Wohnung zu verkaufen birgt immer auch ein gewisses Risiko, falls der Verkaufspreis die Erwartungen nicht erfüllt. Zudem bringt der Wohnungsverkauf nicht nur einen Erlös ein, sondern es fallen auch Kosten für Verkäufer an. Dazu zählen unter anderem Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Steuern. Wir haben für Sie drei Alternativen zusammengefasst, die infrage kommen, wenn Sie Ihre Wohnung nicht verkaufen möchten.

Besonderheiten beim gewerblichem Verkauf
Gewerbeimmobilien sind Objekte, die ganz oder überwiegend für unternehmerische Zwecke genutzt werden. In der Regel fallen darunter Lagerhallen, Hotels, Einzelhandelsflächen, Arztpraxen sowie Produktionshallen und Bürogebäude. Wird eine Wohnung aus einem Gewerbe verkauft, ist diese Teil des Betriebsvermögens. Dementsprechend sind Gewinne, die bei der Veräußerung erzielt werden, zu versteuern.

10 Jahresfrist und Spekulationssteuer
Beim Verkaufen einer Wohnung ist die Spekulationsfrist zu beachten. Diese beträgt wie bei allen Grundstücksgeschäften 10 Jahre. Daher muss der mögliche Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung nicht versteuert werden, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung der Immobilie und dem Verkauf des Objektes mindestens 10 Jahre beträgt. Maßgeblich ist das Datum der Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrages.

Nießbrauchrecht
Eine Wohnung mit Nießbrauch zu verkaufen ist zwar möglich, birgt aber einige Schwierigkeiten. Denn das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen und bleibt nach dem Verkauf weiterhin bestehen. Für den Käufer bedeutet dies, dass die Personen mit Nießbrauchrecht fortlaufend in der Immobilie wohnen und/oder berechtigt sind, daraus Mieteinnahmen zu erzielen.

Verkauf einer Wohnung trotz laufender Finanzierung
Grundsätzlich können Sie Ihre Eigentumswohnung auch verkaufen, wenn die Finanzierung noch läuft. Bei einer vorzeitigen Ablösung des Immobilienkredits wird jedoch von vielen Kreditgebern eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Läuft die Sollzinsbindung aus, gilt die vertragliche Kündigungsfrist, sodass der Kredit ohne zusätzliche Kosten vollständig getilgt werden kann. Alternativ zur Kreditablösung ist es je nach Regelungen möglich, das Darlehen zur Neufinanzierung einzusetzen oder auf den Käufer Ihrer Wohnung zu übertragen. In jedem Fall muss dafür jedoch die Bank zustimmen.

Als Vermieter und Eigentümer können Sie zwar Ihre vermietete Wohnung verkaufen, dabei gelten jedoch bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen, die Sie eingehalten werden müssen:

• Sie dürfen Ihrem Mieter nicht ohne Weiteres kündigen, um eine leer stehende Wohnung verkaufen zu können. Wenn Sie ohne genaue Planung handeln, riskieren Sie, dass sich der Wohnungsverkauf verzögert oder scheitert.
• Als Vermieter können Sie einen bestehenden Mietvertrag kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nach Maßgabe des § 573 BGB nachweisen. Als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erkennt das Gesetz den Eigenbedarf

Vorkaufsrecht durch den Mieter

• 577 BGB besagt, dass der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, wenn Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen möchten. Wohnungsnutzer haben also ein Recht für den Fall, dass Sie als Eigentümer die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und an einen Dritten verkaufen. Das Vorkaufsrecht für den Mieter besteht nicht, wenn Sie die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen Ihres Haushalts verkaufen.

Allgemeiner Hinweis zu diesem Ratgeber: Hierbei handelt es sich um einen Artikel, der als erste Orientierung dienen kann, wenn Sie sich rund um das Thema “Wohnungsverkauf” informieren möchten. Beachten Sie jedoch, dass die genannten Inhalte keine professionelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung ersetzen können.