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Wann es sich lohnt, eine Wohnung zu verkaufen

Was den perfekten Zeitpunkt betrifft, gibt es für den Wohnungsverkauf grundsätzlich keine bestimmte Verkaufssaison, nach der man sich richten muss. Ob Sie Ihre Eigentumswohnung im Sommer verkaufen oder im Winter, ist grundsätzlich Ihnen überlassen. Besonders eignen sich jedoch Frühjahr und Sommer, da die langen, hellen Tage beste Voraussetzungen für Fotoaufnahmen und Besichtigungstermine bieten. Entscheidender sind allerdings die Lage am Immobilienmarkt sowie Angebot und Nachfrage. Zudem spielen Ihre persönliche Situation und Ihr Verkaufsmotiv eine wichtige Rolle. Einige gute Gründe, anhand derer beurteilt werden kann, ob verkauft werden sollte, haben wir für Sie zusammengefasst:

Niedriges Zinsniveau
Sind die Zinsen am Markt für Immobilien niedrig, steigt automatisch die Nachfrage. Um Wohnungen schnell zu verkaufen, sollten Sie daher auf Niedrigzinsphasen achten.

Hohes Niveau der Immobilienpreise
Steigen die Kaufpreise für Immobilien, ist das ein Indikator dafür, dass sich Wohnungen profitabel verkaufen lassen. Daher ist es wichtig, die Entwicklung der lokalen Immobilienpreise im Umfeld der eigenen Wohnung genau zu beobachten. So lässt sich ein geeigneter Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf ermitteln.

Attraktive Lage der Wohnung
Bei guter Lage ist nicht nur die Nachfrage größer, sondern es lassen sich auch höhere Verkaufspreise erzielen. Wichtig ist es daher, die Entwicklung der lokalen Infrastruktur im Blick zu behalten – auch die Anbindung an umliegende Gebiete ist zu berücksichtigen. Denn strukturstarke Regionen sind bei Käufern besonders gefragt.

Neuer Lebensabschnitt
Familienzuwachs, Scheidung, Downsizing – das sind nur einige Beispiele für einen neuen Lebensabschnitt, der eine andere Wohnsituation fordert. Je mehr Kinder, desto mehr Platz wird benötigt. Die Wohnung zu verkaufen, um den Hausbau zu finanzieren, kommt durchaus infrage. Gehört die Wohnung anteilig beiden Ehepartnern und keiner möchte oder kann den anderen ausbezahlen, ist bei einer Scheidung der Wohnungsverkauf unvermeidlich. Auch wer sich verkleinern will, weil beispielsweise die Kinder ausziehen, kann die zu groß gewordene Wohnung verkaufen.

Ablauf der Spekulationsfrist
Der mögliche Gewinn aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung muss nicht versteuert werden, wenn zwischen Kauf bzw. Herstellung der Immobilie und Verkauf mindestens 10 Jahre liegen. Entscheidend ist das Datum der Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrages.

Umgehung der Erbschafts-/Schenkungssteuer
Häufig werden Immobilien innerhalb der Familie von den Eltern an die Kinder vererbt. Dabei fällt jedoch eine Erbschaftssteuer an, die von den Erben zu entrichten ist. Um dies zu verhindern, können Eigentümer Ihre Wohnung zu Lebzeiten verkaufen und den Erlös aufteilen. Auch, wenn Immobilien nicht vererbt, sondern verschenkt werden, fallen Steuern an – und zwar Schenkungssteuern. Um diese zu umgehen ist das Verkaufen der Wohnung profitabler, wenn der Wert der Wohnung den Schenkungssteuer-Freibetrag des Beschenkten übersteigt.

Wir unterstützen Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung

Wir von Eluna Finanz arbeiten mit den Immobilien-Experten der Schüßler+Partner Immobilien GmbH zusammen und haben mehr als 30 Jahre Erfahrung! Senden Sie uns Ihre Kontaktdaten und einer unserer Experten wird sich umgehend bei Ihnen melden. Alles kostenlos und unverbindlich!

    Immobilienbewertung Berater

    Robert Schüssler

    Schüßler+Partner Immobilien GmbH

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    Die einzelnen Schritte beim Wohnungsverkauf

    Wer eine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich auf einen mehrmonatigen Prozess mit mehreren Phasen einstellen. Von der Vorbereitung über die Wertermittlung bis hin zur Vermarktung kann einige Zeit vergehen. In der Schlussphase geht es dann in die Verhandlung und der Vertrag wird aufgesetzt. Planen Sie mindestens zwischen drei und vier Monaten für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung ein. Auch wenn das Interesse vorhanden ist und es genug Interessenten gibt, wird für die Formalitäten, (z. B. Notargänge) eine gewisse Vorlaufzeit benötigt. Im Folgenden geben wir Ihnen zunächst einen Überblick, über alle 4 Phasen und gehen anschließend genauer darauf ein, worauf es im jeweiligen Schritt ankommt.

    1. Vorbereitung und Wertermittlung
      Zunächst ist zu klären, warum Sie die Wohnung verkaufen möchten, denn das beeinflusst den zeitlichen Rahmen, den Sie sich im Vorfeld setzen sollten. Soll zum Beispiel im Rahmen einer Erbschaft ein möglichst hoher Preis erzielt werden oder muss der Verkauf der Eigentumswohnung wegen eines Umzuges so schnell wie möglich realisiert werden.Steht der Zeitplan und ist das Ziel definiert, folgt das Zusammentragen aller Unterlagen. Dazu zählen unter anderem Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis. Anhand dieser und weiterer objektbezogener Dokumente kann dann die Wertermittlung erfolgen. Dafür sollte ein Gutachter oder Makler hinzugezogen werden, der den Überblick über den Immobilienmarkt Ihrer Gegend hat und die Bodenrichtwerte sowie Quadratmeterpreise kennt.
    2. Eigentumswohnung für den Verkauf bewerben
      Ist der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, kann der Angebotspreis für die Vermarktung festgelegt werden. Je nach Strategie kann dieser etwas über dem angepeilten Verkaufspreis liegen, sollte aber trotzdem angemessen sein. So sprechen Sie schneller Interessenten an, die realistisch als Käufer infrage kommen. Das spart Zeit und Sie können Ihre Wohnung zeitnah verkaufen.
      info_outline
      Hinweis:
      Grundsätzlich gibt es zwei zentrale Strategien beim Immobilienverkauf: Entweder wird der Kaufprozess mittels Festpreises abgewickelt, oder es wird zu einem Bieterverfahren aufgerufen. Geht man als Eigentümer mit einem Festpreis in die Verhandlungen, ist es empfehlenswert den Verkaufspreis zu Anfang höher anzusetzen. Beim Bieterverfahren wird der Preis hingegen etwas niedriger gewählt, um das Interesse möglichst vieler Käufer zu wecken.
      Steht der Preis, sollte als nächstes die Käuferzielgruppe analysiert werden, um gemeinsam mit dem Makler eine passende Vermarktungsstrategie zu wählen. Anschließend muss ein Exposé erstellt und Anzeigen geschaltet werden. Dann kann die Vermarktung beginnen und Sie können Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten durchführen.
      info_outline
      Hinweis:
      Rechnen Sie mit einer großen Menge an Anrufen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen – und ebenso vielen Emails. In Ihrem Zeitplan sollten Sie daher berücksichtigen, dass die Bearbeitung aller Anfragen viel Zeit beansprucht. Gleiches gilt für die Planung, Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine, denn nicht nur Sie haben andere Verpflichtungen, sondern auch die Interessenten. Daher gilt auch in dieser Phase die Überlegung, einen Makler für diese Schritte hinzuzuziehen, der diese Zeit fressenden Aufgaben übernehmen kann.
    3. Verhandlung und Kaufvertrag
      War die Vermarktungsphase erfolgreich und ist ein geeigneter Käufer gefunden, folgt die Phase der Kaufabwicklung. Zunächst geht es dabei um die Verhandlung. Eine sorgfältige Vorbereitung ist die wichtigste Voraussetzung für ein erfolgreiches Verkaufsgespräch. Um den gewünschten Preis zu erzielen bzw. zu verteidigen, sollten die Vorzüge der Wohnung, die Sie verkaufen, klar sein. Sind die Verhandlungen mit dem Käufer abgeschlossen, ist dessen Bonität zu prüfen. Danach wird der finale Vertrag vom Notar aufgesetzt.
    4. Übergabe der Immobilie
      Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen ist der letzte Schritt die Vertragsunterzeichnung beim Notar. Käufer und Verkäufer können den Vertrag ein letztes Mal durchsehen, bevor die Unterschrift geleistet wird. Nicht nur beglaubigt, sondern auch beurkundet werden die Unterschriften. Jetzt kann die Eigentumsübertragung stattfinden. Dafür muss zunächst der Kaufpreis gezahlt werden. Anschließend erfolgt der Grundbucheintrag für die Eigentumsumschreibung.
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    Rolle der Wertermittlung, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen

    Beim Verkaufen einer Wohnung sollte die Preisfindung auf einer fachkundigen Wertermittlung basieren. Um einen Verkaufs- und Angebotspreis festzulegen, der tatsächlich erzielt werden kann, ist die Ermittlung des Verkehrswertes unerlässlich. Das sind die zentralen Faktoren, die den Verkehrswert bestimmen und sich somit positiv oder negativ auf den Verkaufspreis auswirken können:

    • Lage des Objektes und Infrastruktur
    • Zustand der Wohnung und Energieeffizienz
    • Möglichkeiten für die Nutzung
    • Alter der Immobilie und Ausstattung
    • Vermietet oder unvermietet
    info_outline
    Hinweis:
    Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im direkten Umfeld Ihrer Immobilie bieten Ihnen eine erste Orientierung, in welchem Bereich der Verkaufspreis liegen kann.

     

    3 Verfahren für die Wertermittlung

    1. Vergleichswertverfahren
      Grundlage für ein präzises Ergebnis beim Vergleichswertverfahren ist die Datenlage. Vergleichbare Immobilien und Objekte werden betrachtet. Das Ergebnis ist umso genauer, je mehr Daten für die betreffende Region vorhanden sind.
    2. Ertragswertverfahren
      Beim Ertragswertverfahren steht nicht der Sachwert der Wohnung, die Sie verkaufen möchten, im Vordergrund, sondern wie viel Gewinn und Rendite sich durch die Immobilie erzielen lassen. Es kann deswegen nur bei Objekten genutzt werden, die in zukünftig Erträge abwerfen. Zumeist sind das vermietete Immobilien.
    3. Sachwertverfahren

    Wichtige Dokumente für den Verkauf einer Eigentumswohnung

    Beim Verkauf einer Wohnung gibt es einige wichtige Dokumente, die Sie stets parat haben sollten um alle Fragen beantworten und belegen zu können.

    DokumentBeschreibung
    Energieausweis

    • Beim Wohnungsverkauf ist ein Energieausweis Pflicht

    • Eigentümer müssen sicherstellen, dass sie vom Planer oder Architekten diesen Ausweis erhalten

    • Mit dem Dokument sollen Kaufinteressenten über die energetischen Kennwerte der Wohnung informiert werden

    Grundbuchauszug

    • Die Abschrift von allen objektbezogenen Eintragungen im Grundbuch

    • Antrag ist beim zuständigen Grundbuchamt zu stellen

    • Vorlaufzeit je nach Bundesland zwischen einer und mehreren Wochen

    Sanierungsnachweise

    • Alle Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen und wann die Sanierung stattgefunden hat

    Grundriss

    • Der Grundriss ist der waagerechte Schnitt der Wohnung

    • Die Etage wird zweidimensional, von oben betrachtet abgebildet

    Versicherungsnachweis

    • Nachweis über die Gebäudeversicherung

    • Muss spätestens zur Verkaufsabwicklung vorliegen, weil sie beim Kauf automatisch vom neuen Eigentümer übernommen wird

    Wohngeldabrechnung

    • Für alle Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt die Verwaltung jährlich eine Hausgeldabrechnung, auch Wohngeldabrechnung genannt

    • Enthält alle Kosten für das Gemeinschaftseigentum, welche die Eigentümer zu tragen haben, sowie die verbrauchsabhängigen Ausgaben

    Grundsteuerabrechnung

    • Neben dem Verkäufer haftet auch der Käufer für die Zahlung der Grundsteuer, und zwar nicht nur im Jahr des Eigentumswechsels, sondern auch noch für das Jahr davor (§ 11 GrStG)

    Protokolle der Eigentümerversammlung

    • Beinhalten Instandhaltungsrücklage und eventuell geplante Sonderumlagen, die der Käufer in absehbarer Zeit zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen hat

    • Enthalten Informationen dazu, welche Reparaturen oder Sanierungen geplant sind

    Sofern zutreffend Mietvertrag und Infos zum Mieter

    • Mit dem Verkauf einer Mietwohnung an einen neuen Eigentümer ändert sich zunächst nichts am bestehenden Mietverhältnis

    • Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, erfolgt dies inklusive des laufenden Mietvertrags

    • Die Rechte des Mieters bleiben bestehen

    Teilungserklärung

    • Gibt Auskunft darüber, in welche Miteigentumsanteile das Grundstück und das Haus, zu dem die Wohnung gehört, aufgeteilt wurde

    Um eine Wohnung zu verkaufen, muss ein Exposé erstellt werden

    Für eine erfolgreiche Vermarktung beim Wohnungsverkauf ist es wichtig, dass die Immobilie ansprechend präsentiert wird. Dafür wird ein sogenanntes Exposé erstellt. Darin sollten für Interessenten alle wichtigen Informationen rund um die Immobilie ansprechend aufbereitet sein. Unsere Liste zeigt, welche Daten ein gut strukturiertes und umfangreiches Exposé enthalten sollte:

    • Objekttyp, Flächenangaben und Baujahr
    • Anzahl der Zimmer
    • Objektbeschreibung, um die Vorzüge der Wohnung, die Sie verkaufen möchten, hervorzuheben
    • Grundriss der Wohnung inklusive Grundstück
    • Hochwertige und ansprechende Fotos (Innen- und Außenansicht) inklusive Bildunterschriften, die alle Räume korrekt benennen
    info_outline
    Hinweis:
    Bei digitalen Exposés profitieren Sie als Verkäufer davon, dass Sie Interessenten mit virtuellen 360°-Rundgängen durch Ihre Wohnung führen können. Das macht das Exposé noch anschaulicher und die Chancen steigen, dass sich potenzielle Käufer für Ihre Immobilie entscheiden. Beim Hinzuziehen eines Maklers, ist die professionelle Erstellung und Verbreitung des Exposés ein wichtiger Bestandteil der Aufgaben, die er für Sie übernehmen kann.

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    Was Sie als Verkäufer bei der Vermarktung beachten sollten

    Unterschiede beim Verkauf mit und ohne Makler

    Sollte ich meine Wohnung privat verkaufen und mich selbst um alles kümmern oder einen professionellen Makler beauftragen? Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten. Wichtig ist, dass Sie Pro- und Contra-Argumente im Vorfeld genau abwägen. Einige Kriterien, die bei der Entscheidung zu berücksichtigen sind, zeigt unsere Tabelle:

    KriteriumBeschreibung
    Kosten

    • häufig das Hauptargument für einen Wohnungsverkauf ohne Makler, den dessen Provision entfällt

    • Je nach Bundesland beträgt die Maklerprovision zwischen 6 und 7 % des Kaufpreises

    Marktüberblick

    • Ein Gespür für den aktuellen Immobilienmarkt, Kenntnis über ortsübliche Preise, Kenntnis über Angebot und Nachfrage - das alles sollten Verkäufer mitbringen, die ohne Makler eine Wohnung verkaufen

    • Wer nicht über das nötige Immobilienwissen verfügt und den Markt nicht kennt, sollte einen Profi beauftragen

    Zeitfaktor

    • Exposé erstellen, alle Dokumente beschaffen, Anfragen annehmen und Besichtigungen vereinbaren - das alles kostet Zeit

    • Wer beim Verkauf keine Eile hat und sich selbst um alles kümmern kann, benötigt nicht zwingend einen Makler

    • Wer die Zeit nicht hat und wem der Aufwand zu groß ist, der ist mit einem Makler besser beraten

    Vermarktung

    • Eine ansprechende Präsentation der Wohnung in Inseraten und bei der Besichtigung ist entscheidend

    • Das Verkaufsgespräch ist ebenfalls relevant

    • Privatverkäufer sind hierin meistens ungeübt

    Aufsetzen des Vertrages

    • Der Vertrag muss alle getroffenen Vereinbarungen enthalten

    • Wer seine Wohnung ohne Makler verkaufen möchte, muss den Notar selbst briefen

    • Werden wichtige Punkte vergessen, kann das schnell teuer werden

    Wahl des richtigen Maklers
     Ein geeigneter Makler sollte aus der Region kommen, damit er die lokalen Gegebenheiten genau kennt. Ein seriöser Immobilienmakler nimmt sich Zeit für Sie, geht auf Ihre Fragen rund um den Wohnungsverkauf ein und setzt Sie nicht unter Druck. Er berät Verkäufer ehrlich, macht auf Probleme aufmerksam und ist während des gesamten Verkaufsprozesses gut erreichbar. Zudem sollte ein seriöser Makler keine Provisionsvorauszahlung verlangen.

    Die richtige Zielgruppe für die Immobilie festlegen
    Um eine Wohnung zu verkaufen, ist es wichtig, dass die Käuferzielgruppe genau definiert wird. Wohneigentum ist nicht nur für Kapitalanleger, sondern auch für Mieter mit Wunsch nach einem Eigenheim interessant. Daher sollten Sie die Eigenheiten und Vorzüge der zu verkaufenden Immobilie genau betrachten. Stadt- oder Stadtrandlage wird beispielsweise von Paaren bevorzugt, während sich an Familien oft Wohnungen gut verkaufen lassen, die in der Vorstadt liegen. Senioren hingegen ist insbesondere die Infrastruktur wichtig und dass das Objekt barrierefrei ist.

    Abhängig von der Zielgruppe ist auch die Frage zu klären, ob sich Moderniesierungsmaßnahmen lohnen, bevor Sie die Wohnung verkaufen. Manche Käufer legen eher Wert darauf, dass die Wohnung zu einem möglichst geringen Preis erworben werden kann. Sie bevorzugen es, die Wohnung nach dem Kauf selbst entsprechend der eigenen Vorstellungen umzugestalten. Andere Käufer legen hingegen Wert darauf, dass die Immobilie in bestem Zustand und die Ausstattung gehoben ist. Dafür sind sie auch bereit einen höheren Preis zu zahlen.

    info_outline
    Tipp:
    Ein ortskundiger Makler kennt Objekte und Zielgruppen genau. Er kann Sie kompetent beraten an welche Zielgruppe sich Ihre Wohnung am besten verkaufen lässt und auf welche Kriterien Interessenten Wert legen.

    Alternativen zum Wohnungsverkauf

    Eine Wohnung zu verkaufen birgt immer auch ein gewisses Risiko, falls der Verkaufspreis die Erwartungen nicht erfüllt. Zudem bringt der Wohnungsverkauf nicht nur einen Erlös ein, sondern es fallen auch Kosten für Verkäufer an. Dazu zählen unter anderem Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Steuern. Wir haben für Sie drei Alternativen zusammengefasst, die infrage kommen, wenn Sie Ihre Wohnung nicht verkaufen möchten.

    AlternativeBeschreibung
    Leibrente

    • Regelmäßige, in der Höhe vertraglich vereinbarte lebenslange Zahlung

    • Häufig sind die Verträge so festgesetzt, dass die Rente an die Preisentwicklung gekoppelt wird

    Teilverkauf

    • Der Eigentümer verkauft nicht die komplette Wohnung, sondern lediglich einen Teil davon (z. B. 10 % beim Verkauf einer Eigentumswohnung im Wert von 150.000 Euro) und behält den Rest selbst

    • Einfacher Weg, um die eigene Wohnung zu verkaufen, ohne den Besitzstand vollständig aufzugeben

    Behalten

    • Ist die Marktlage schlecht und sind die Immobilienpreise im lokalen Umfeld des eigenen Objektes niedrig, kann es sich lohnen, die Wohnung nicht direkt zu verkaufen

    • Abzuwarten und einen späteren Zeitpunkt zu wählen, ist dann sinnvoller

    Diese Kosten verursacht der Verkaufsprozess

    Kostenpunkt Makler
    Makler kümmern sich um die Vermarktung Ihrer Wohnung und helfen Ihnen einen geeigneten Käufer zu finden. Erst, wenn der Makler einen Käufer für Ihre Immobilie vermitteln konnte, muss dafür ein Honorar geleistet werden. Diese sogenannte Courtage richtet sich grundsätzlich nach der Höhe des Verkaufspreises. Obwohl keine einheitlichen und verbindlichen Vorgaben bestehen, bewegt sich die Courtage meistens im Bereich von drei bis sechs Prozent des Kaufpreises.

     Werbungskosten
    Annoncen in Fachzeitschriften, auf Webportalen und in Tageszeitungen – die Werbung während der Vermarktungsphase kostet Geld. Auch Banken erheben meistens eine Gebühr, wenn Sie Ihre Immobilie in Filialen am Schwarzen Brett bewerben möchten. Sämtliche Kosten für die Bewerbung werden vollständig vom Verkäufer getragen und lassen sich nicht auf den Käufer umlegen.

    Notar
    Wer innerhalb Deutschlands seine Wohnung rechtsgültig verkaufen möchte, benötigt eine beglaubigte Urkunde von einem Notar. Dieser veranschlagt dafür eine Vergütung in Höhe von 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises der Immobilie. Diese Kosten lassen sich unter keinen Umständen vermeiden, da dieser Schritt im BGB gesetzlich verankert ist.

    Grunderwerbsteuer
    Wird eine Wohnung verkauft, gehört zu den Kostenfaktoren auch die Grunderwerbsteuer. Diese wird je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe erhoben. Während manche Bundesländer beispielsweise nur 3,5 % des Gesamtkaufpreises erheben, liegt die Grunderwerbsteuer in anderen Regionen im Bereich von 6,5 %. Zahlen muss diese Steuer nicht der Verkäufer, sondern derjenige, der die Wohnung erwirbt. Denn Sie wird nicht auf den Verkauf, sondern auf den Erwerb erhoben.

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    Sonderfälle beim Wohnungsverkauf

    Besonderheiten beim gewerblichem Verkauf
    Gewerbeimmobilien sind Objekte, die ganz oder überwiegend für unternehmerische Zwecke genutzt werden. In der Regel fallen darunter Lagerhallen, Hotels, Einzelhandelsflächen, Arztpraxen sowie Produktionshallen und Bürogebäude. Wird eine Wohnung aus einem Gewerbe verkauft, ist diese Teil des Betriebsvermögens. Dementsprechend sind Gewinne, die bei der Veräußerung erzielt werden, zu versteuern.

    info_outline
    Hinweis:
    Der Vorteil, wenn Sie eine Wohnung gewerblich verkaufen, ist, dass auch die Verluste steuermindernd gewertet werden.

    10 Jahresfrist und Spekulationssteuer
    Beim Verkaufen einer Wohnung ist die Spekulationsfrist zu beachten. Diese beträgt wie bei allen Grundstücksgeschäften 10 Jahre. Daher muss der mögliche Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung nicht versteuert werden, wenn der Zeitraum zwischen der Anschaffung der Immobilie und dem Verkauf des Objektes mindestens 10 Jahre beträgt. Maßgeblich ist das Datum der Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrages.

    Nießbrauchrecht
    Eine Wohnung mit Nießbrauch zu verkaufen ist zwar möglich, birgt aber einige Schwierigkeiten. Denn das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen und bleibt nach dem Verkauf weiterhin bestehen. Für den Käufer bedeutet dies, dass die Personen mit Nießbrauchrecht fortlaufend in der Immobilie wohnen und/oder berechtigt sind, daraus Mieteinnahmen zu erzielen.

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    Hinweis:
    In der Praxis ist der Kauf einer Wohnung mit Nießbrauch daher für Selbstnutzer in der Regel nicht interessant. Als Verkäufer sollten Sie dann eher Kapitalanleger als Zielgruppe im Blick haben.

    Verkauf einer Wohnung trotz laufender Finanzierung
    Grundsätzlich können Sie Ihre Eigentumswohnung auch verkaufen, wenn die Finanzierung noch läuft. Bei einer vorzeitigen Ablösung des Immobilienkredits wird jedoch von vielen Kreditgebern eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Läuft die Sollzinsbindung aus, gilt die vertragliche Kündigungsfrist, sodass der Kredit ohne zusätzliche Kosten vollständig getilgt werden kann. Alternativ zur Kreditablösung ist es je nach Regelungen möglich, das Darlehen zur Neufinanzierung einzusetzen oder auf den Käufer Ihrer Wohnung zu übertragen. In jedem Fall muss dafür jedoch die Bank zustimmen.

    Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt

    Als Vermieter und Eigentümer können Sie zwar Ihre vermietete Wohnung verkaufen, dabei gelten jedoch bestimmte rechtliche Rahmenbedingungen, die Sie eingehalten werden müssen:

    • Sie dürfen Ihrem Mieter nicht ohne Weiteres kündigen, um eine leer stehende Wohnung verkaufen zu können. Wenn Sie ohne genaue Planung handeln, riskieren Sie, dass sich der Wohnungsverkauf verzögert oder scheitert.
    • Als Vermieter können Sie einen bestehenden Mietvertrag kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nach Maßgabe des § 573 BGB nachweisen. Als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erkennt das Gesetz den Eigenbedarf

    Vorkaufsrecht durch den Mieter

    • 577 BGB besagt, dass der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat, wenn Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen möchten. Wohnungsnutzer haben also ein Recht für den Fall, dass Sie als Eigentümer die Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und an einen Dritten verkaufen. Das Vorkaufsrecht für den Mieter besteht nicht, wenn Sie die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen Ihres Haushalts verkaufen.

    Allgemeiner Hinweis zu diesem Ratgeber: Hierbei handelt es sich um einen Artikel, der als erste Orientierung dienen kann, wenn Sie sich rund um das Thema “Wohnungsverkauf” informieren möchten. Beachten Sie jedoch, dass die genannten Inhalte keine professionelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung ersetzen können.

    Wir unterstützen Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung

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      Immobilienbewertung Berater

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      Ihr Partner wenn es um Immobilien geht

      Zusammen mit unserem Partner begleiten wir Sie vom ersten Gedanken an die eigene Wohnung, über die Suche nach dem passenden Objekt, bis hin zur Finanzierung. Wir können Ihnen bei jedem Schritt unter die Arme greifen und für Sie die passende Lösung finden. Sprechen Sie uns an und wir unterhalten uns kostenfrei und unverbindlich mit Ihnen über Ihre Situation.

      Düsseldorf

      Geschäftssitz Düsseldorf

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      Berlin

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      Döringstr. 7
      10245 Berlin
      Deutschland

      Wichtige Fragen zum Wohnungsverkauf

      Wer eine Wohnung verkaufen möchte, sollte sich auf einen mehrmonatigen Verkaufsprozess einstellen. Dieser unterteilt sich in diese 4 Schritte:
      1. Vorbereitung und Ermittlung des Immobilienwertes
      2. Phase der Bewerbung/Vermarktung
      3. Verhandlungsgespräche und Erstellung des Kaufvertrags
      4. Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer und Übergabe der Immobilie
      Für Privatpersonen, die Ihre Wohnung verkaufen, ist der komplexe Prozess in der Regel nicht ohne Makler realisierbar. Sobald dieser einen Käufer gefunden hat, erhebt er ein Honorar - die Maklercourtage. Zusätzlich fallen Kosten für die Vermarktung an, denn Anzeigen im Internet oder Zeitungen zu schalten, kostet Geld. Auch der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, muss vergütet werden.
      Energieausweis, Grundbuchauszug und Grundriss sowie sämtliche Sanierungsnachweise - diese Dokumente müssen vorliegen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten. Gleiches gilt für Abrechnungen zu Wohngeld und Grundsteuer. Auch die Teilungserklärung ist ein wichtiger Nachweis für den Käufer. Zudem sollten Interessenten anhand der letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung über anstehende Kosten sowie bestehende Rücklagen der Eigentümergemeinschaft informiert werden.
      Grundsätzlich ist der Verkauf einer Wohnung während der gesamten Saison möglich. Die Sommermonate empfehlen sich jedoch, um ideale Lichtverhältnisse für Aufnahmen des Objektes zu haben und die Wohnung bei Besichtigungen bestmöglich präsentieren zu können. Entscheidender sind allerdings Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt. Zudem spielen Ihre persönliche Situation und Ihr Verkaufsmotiv eine wichtige Rolle, um den richtigen Zeitpunkt zu wählen.